• +38 (096) 124 59 36
  • ihor.shevchuk@shevchuk-lawyers.org.ua

Придбання неіснуючої нерухомості: інвестор vs покупець.



Автор: Ігор Шевчук, адвокат

Видання в якому опубліковано: Газета "БухгалтеріяUA" від 11.06.2018

Дата підготовки матеріалу: 2018-07-16

Ігор Шевчук, адвокат

 

Нормативна база:

ЦКУ

Цивільний кодекс України, Закон від 16.01.2003 № 435-IV;

Закон «Про інвестиційну діяльність»

Закон від 18.09.1991 № 1560-XII;

Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»

Закон від 19.06.2003 № 978-IV.

 

Приводом для написання даного матеріалу стала реальна ситуація, за якої до мене, як до адвоката, звернувся клієнт із проханням «глянути на договір» купівлі квартири у новобудові. Що із того вийшло — читайте у цьому матеріалі.

 

«Купівля квартири» під виглядом договору купівлі майнових прав.

Реалії будівельного ринку нерухомості давно вже всім відомі. Забудовники не мають, або не хочуть витрачати свої власні кошти на зведення об’єкта нерухомості, а тому залучають кошти інвесторів, так званих власників майбутніх квартир, для провадження діяльності з будівництва. Тобто, перший і самий основний аспект, на який варто звернути увагу, що будь-яка юридична фіксація відносин між покупцем квартири та забудовником відбувається на фоні того, що об’єкта нерухомості, який нібито «купує» покупець, на момент укладання відповідних угод ще не існує. І випадок мого клієнта не виняток. Йому запропонували укласти договір про право набуття майнових прав на майно, що буде створене у майбутньому. З першого погляду тут немає нічого незаконного, адже, згідно із ч.1. ст.656 ЦКУ предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Втім, деякі сумніви викликають певні юридичні наслідки цієї схеми для самого покупця. Безумовно, що за даною схемою було побудовано сотні об’єктів, і все це не раз спрацьовувало за умови, що забудовник порядно ставиться до своїх клієнтів і виконує взяті на себе обов’язки чесно. А якщо ні? Ось тут і криється прихований ризик для покупця.

 

Правові нюанси.

Згідно із ч.2 ст.656 ЦПК предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до ч.2 ст.331 ЦКУ право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Виходячи із вищезазначених норм, реалізація схеми із договором купівлі майнових прав виглядає наступним чином:

1)      Сторони укладають договір;

2)      Покупець передає кошти забудовнику;

3)      Забудовник здійснює будівництво нерухомості;

4)      Об’єкт вводиться в експлуатацію;

5)      Здійснюється державна реєстрація прав на нерухоме майно для набуття покупцем права власності.

Будь-який адекватний юрист, чи адвокат завжди для своїх клієнтів передбачає певну ймовірність неадекватної поведінки контрагента і, як показує практика українських реалій, у питаннях будівництва новобудов ця ймовірність вкрай велика.

Справа в тому, що, наприклад, якщо забудовнику вздумається затягувати виконання п’ятого пункту вищенаведеного переліку, або, скажімо, взагалі останній відмовиться від його виконання, оскільки, наприклад, захоче продати одну й ту саму квартиру повторно, у покупця залишаються вкрай малі шанси для захисту власних інтересів у судовому порядку.

Відповідно до абз.3 ст.4 Закону «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

Таким чином норми спеціального Закону виключають можливість придбання ще не побудованої квартири шляхом укладання договору купівлі майнових прав. І це другий аспект, який потрібно пам’ятати покупцю.

 

Покупець чи інвестор?

Як не дивно, але йому загрожує його статус покупця, набутий згідно із договором купівлі майнових прав. Відповідно до ч.5 ст.7 Закону «Про інвестиційну діяльність» Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Як ви вже змогли зрозуміти статуси інвестора та покупця за даної ситуації не є тотожними. Покупцем є особа, що уклала із забудовником договір про купівлю майнових прав на нерухоме майно, що планується побудувати у майбутньому, всупереч положенням спеціального Закону «Про інвестиційну діяльність». Інвестором же виступає особа, яка у передбачений законодавством спосіб придбала пакет цінних паперів та, тим самим, забронювала відповідний об’єкт нерухомості на власну користь.

 

Що загрожує покупцю?

Особа, що пішла шляхом оформлення угоди купівлі нерухомості в об’єкті незавершеного будівництва через укладання договору купівлі майнових прав, у разі недоброчесної поведінки забудовника не матиме змоги звернутись до суду із таким способом захисту своїх прав, як визнання права власності на об’єкт нерухомості. По-перше, статтею 331 ЦКУ наведено вичерпний перелік способів набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва, серед яких відсутній такий спосіб набуття як визнання права власності на новостворене майно шляхом ухвалення судового рішення. По-друге, ст.19 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачений чіткий порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації, який покупець також не зможе виконати, оскільки не є інвестором, а забудовник в свою чергу не дотримується вимог спеціального законодавства.

 

Судова практика.

Гарним прикладом стане Постанова ВСУ[1], де викладені обставини справи, за якої фізичною особою було придбане нерухоме майно із стовідсотковою оплатою вартості шляхом укладання із забудовником договору купівлі майнових прав: «Судом встановлено, що 10 лютого 2012 року між ОСОБА_7 та  ТОВ «Аверс-сіті» укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав від 17 вересня 2010 року № С152, відповідно до якого даний договір було викладено в новій редакції, а попередня редакція втратила чинність. За умовами договору ТОВ «Аверс-Сіті» продає, а ОСОБА_7 купує майнові права на об'єкт нерухомості - складову та невід'ємну частину об'єкта капітального будівництва у вигляді квартири АДРЕСА_1 в смт. Коцюбинське Київської області. Загальна вартість майнових прав на квартиру складає 113 298 грн. 97 коп.» 

 Втім, у подальшому стало відомо, що недоброчесний забудовник продав одну й ту саму квартиру двічі: «Крім того, судами встановлено, що 3 серпня 2007 року ТОВ «Регіональні будівні інвестиції» уклало з ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна» договір бронювання об'єкта нерухомості, відповідно до умов якого ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна» забронювало квартиру за будівельним АДРЕСА_1 а 4 серпня 2008 року, після здійснення повного розрахунку за пакет цінних паперів, набуло право на вказане майно (квитанція про сплату коштів в розмірі 1 116 050 грн. (а.с. 93).».

 Перший раз інвестору на підставі договору бронювання об’єкта нерухомості, другий раз покупцю на підставі договору купівлі-продажу майнових прав. Отож, суду довелося порівнювати обидва статуси та визначати, хто із них має більше прав на об’єкт нерухомості: «Виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою статті 331 ЦК України не передбачено.

Указаними Законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Актом звіряння договірних зобов'язань від 30 червня 2010 року, підписаним між ТОВ «Аверс-Сіті» та ТОВ «Регіональні будівні інвестиції», сторони засвідчили та гарантували, що об'єкти, які увійшли до акта та переліку, у тому числі й спірна квартира № 152, придбана ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна», не можуть бути предметом іншого договору купівлі-продажу, не можуть бути використані як внесок до статутного фонду юридичних осіб, передані, відчужені в інший спосіб, не можуть бути використані сторонами як юридична адреса, тощо, а договори купівлі-продажу цінних паперів та попередні договори є підставою для отримання права власності на ці об'єкти (а.с. 98-109).

Разом із тим, ОСОБА_7 виконав свої грошові зобов'язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва.

Однак у позивача право власності на спірні квартири не виникло. Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність». За змістом пункту 1.4 договорів купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Виходячи зі змісту статті 392 ЦК України ОСОБА_7 не доведено, що він є саме власником спірного нерухомого майна, й це право оспорюється або не визнається іншою особою, або те, що він втратив документ, який засвідчує його право власності, а статтею 331 ЦК України не передбачено таких спосіб захисту прав, як визнання права власності на новостворене майно шляхом ухвалення судового рішення.

Враховуючи вищезазначене, суди попередніх інстанцій неправильно застосувавши норми статей 331, 392 ЦК України дійшли помилкового висновку про визнання права власності за позивачем на об'єкт інвестування .».

Як можна побачити, ВСУ взагалі не вважає покупця, уклавшого договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості, власником цієї нерухомості, розділяючи питання права власності та права на набуття права власності, що іще більше нівелює такий спосіб оформлення взаємовідносин між забудовником та покупцем.

 

            Замість висновків.

            Перше, що варто запам’ятати особам, що мають намір придбати ще непобудовану нерухомість — така діяльність, згідно із законодавством України, вважається інвестиційною. Спеціально для цього законодавцем передбачений механізм організації такої діяльності, порядок отримання права власності на об’єкти, що є результатами такої діяльності, а також способи захисту інвесторів від зловживань з боку забудовників. Останні, у свою чергу, намагаються створювати найпримітивніші схеми, аби мінімізувати свої витрати та якнайшвидше залучити грошові кошти від необізнаних клієнтів. Проблема фінансової безпеки інвестора — це питання самого інвестора. У разі, якщо вам пропонують сірі схеми купівлі нерухомості у майбутній новобудові, варто задуматись над тим, наскільки Ви впевненні в тому, що забудовник виконає свої обіцянки до кінця, та чи зможете ви у разі чого знайти правовий механізм впливу на останнього, маючи на руках розроблений тим же забудовником договір.



[1] Постанова Верховного Суду України від 18.11.2015 року по справі № 6-1858цс15. Документ в реєстрі: http://reyestr.court.gov.ua/Review/53660469

Переглядів: 1416

Придбання неіснуючої нерухомості: інвестор vs покупець.


Маєте коментар? Напишіть мені!

Вас може зацікавити:
Судове засідання в режимі відеоконференції: практичні аспекти

Ігор Шевчук , адвокат Нормативна база: ЦПКУ Цивільний процесуальний кодекс України №1618-IV від 18.03.2004 року.   Час, в який ми живемо, хтось називає &la...
Про випробування працівника при прийняті на роботу або випробувальний строк - не термін.

    Ігор Шевчук, юрист   Нормативна база: 1.     КЗпПУ «Кодекс законів про працю України» від 10.12.1971 в редакції...
Деякі проблеми страхового відшкодування за фізично знищений транспортний засіб.

Деякі проблеми страхового відшкодування за фізично знищений транспортний засіб.   Ігор Шевчук, юрист   Нормативна база: 1.     Зако...
...