Питання: Фізичною особою було прийнято рішення про участь у Фонді фінансування будівництва житлового будинку із подальшим набуттям права власності на двокімнатну квартиру у даному будинку. По завершенню будівництва квартири, фізичною особою було виявлено ряд недоліків із внутрішнього оздоблення, тому акт прийняття-передачі, закріпленого за нею об’єкта інвестування, підписано не було. Втім, нещодавно, до фізичної особи надійшов лист від управителя Фонду, де зазначено, що якщо протягом тижня фізичною особою не буде підписано вищезгаданий акт, її буде відкріплено від об’єкта інвестування, а квартиру — продано іншій особі. Чи є законні підстави для таких дій управителя Фонду?

Відповідь: правовідносини у сфері набуття права власності на об’єкти нерухомості шляхом інвестування до Фондів фінансування будівництва, врегульовуються спеціальним Законом «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», договором про участь у Фонді фінансування будівництва (далі — ФФБ), а також Правилами ФФБ.

Відповідно до абз.5 ст.20 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об'єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов'язань за договором про участь у ФФБ. Більше того, при відкріпленні від довірителя об'єкта інвестування управитель також відкріплює від довірителя всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об'єкта інвестування. З моменту відкріплення об'єкта інвестування від довірителя управління майном припиняється, довіритель втрачає право вимоги на об'єкт інвестування та вимірні одиниці цього об'єкта інвестування, управитель ФФБ зобов'язаний виплатити довірителю кошти на умовах та у порядку, визначених Правилами ФФБ.

            Підставами для відкріплення первісного довірителя  від об’єкта інвестування, згідно із абз.8 ст.20 вищезгаданого Закону, є:

-          відмова довірителя від участі у ФФБ;

-          порушення довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, зазначеного у свідоцтві про участь у ФФБ;

-          порушення довірителем інших умов договору про участь у ФФБ.

Як бачимо, серед підстав, наведених у Законі, немає такої, що прямо стосувалася б відкріплення довірителя за не підписання акта прийняття-передачі, втім, варто бути уважним та звертати увагу на наявність такої обставини, як введення об’єкта нерухомості в експлуатацію, оскільки законодавець пов’язує із настанням цього факту наявність в управителя ФФБ іншої підстави для відкріплення довірителя від об’єкта нерухомості. Так абзацом 20 ст.20 вищезгаданого Закону, передбачено, що якщо довіритель виконав усі зобов'язання перед управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об'єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування і не подав у письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов'язань по об'єкту будівництва та об'єкту інвестування відповідно до статті 19 вищезгаданого Закону, управління майном припиняється та управитель відкріплює від довірителя об'єкт інвестування і всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об'єкта інвестування.

Тому для однозначної відповіді на поставлене запитання необхідно з’ясувати наступне.

По-перше, чи введено об’єкт нерухомості в експлуатацію.

По-друге, чи передбачено договором про участь у ФФБ, право довірителя не підписувати акт приймання-передачі до усунення всіх недоліків будівництва. Як вбачається з аналізу вищенаведеної норми Закону, перелік підстав для відкріплення довірителя від об’єкта інвестування не є вичерпним і може бути розширений за допомогою договору про участь у ФФБ, тому із цим також варто бути обережним.

По-третє, якщо таку можливість передбачено, необхідно проаналізувати чи встановлюється порядок усунення виявлених довірителем недоліків.

В іншому ж випадку, якщо договором про участь у ФФБ для фізичної особи-довірителя встановлено обов’язок прийняти об’єкт будівництва після введення його в експлуатацію та встановлено строк для підписання акта приймання-передачі, то, проаналізувавши судову практику, можна сказати наступне.

Судами усіх рівнів цивільної форми судочинства розглядалась справа[1], обставинами якої є відкріплення від первісного довірителя та подальший продаж об’єкта нерухомості у зв’язку з тим, що останній відмовився від підписання акта приймання-передачі.

У жовтні 2018 року справу було розглянуто Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду[2]. Аналізуючи Постанову Верховного суду можна дійти до висновку, що позиція суду ґрунтується на тому, що: «Частиною дванадцятою статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено, що якщо довіритель виконав усі зобов'язання перед управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об'єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування і не подав у письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов'язань по об'єкту будівництва та об'єкту інвестування відповідно до статті 19 цього Закону, управління майном припиняється та управитель відкріплює від довірителя об'єкт інвестування і всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об'єкта інвестування.».

 Суд також зазначає, що: «забудовник повідомив про введення об’єкта в експлуатацію у спосіб, передбачений згаданим договором – шляхом розміщення повідомлення на офіційному сайті проекту. Отже саме з цього часу починається відлік двомісячного строку для підписання акта прийому-передачі закріпленого за позивачем об’єкта інвестування. ВС зазначив, що суд апеляційної інстанції помилково вважав, що цей строк починається від дня отримання позивачем листа про введення будинку в експлуатацію, оскільки законом передбачено інше.»

 

      Сама по собі відмова від підписання акта приймання-передачі, за даних обставин, не дуже підходить як спосіб тиску для досягнення цілей у вигляді усунення недоліків будівництва.  Проаналізувавши законодавство та судову практику однозначно можна сказати, що у тому разі, коли будинок побудовано та введено в експлуатацію, а довірителем сплачено усі кошти за графіком та виконано усі інші умови за договором, й якщо на останньому етапі прийняття об’єкту протягом двох місяців не буде підписано відповідний акт, то такий довіритель на цілком законних підставах може бути відкріплений від об’єкту нерухомості з усіма іншими юридичними наслідками. Для того, аби домогтися від забудовника усунути усі виявлені недоліки будівництва, варто, для початку, вивчити передбачений Правилами ФФБ та відповідним договором про участь у ФФБ порядок пред’явлення недоліків нерухомості до їх усунення та діяти в його межах. За даних обставин відмова від прийняття акта приймання-передачі не має нічого спільного із цим порядком і може призвести до зовсім інших наслідків.

 

Нормативна база:

Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»

Закон України від 19.06.2003 року №978-IV.

 

Ігор Шевчук, адвокат.